Cos’è l’usucapione?

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà «a titolo originario», ossia senza bisogno di un atto di trasferimento da parte di un altro soggetto (nel qual caso si sarebbe parlato di «acquisto della proprietà a titolo derivativo»).

Condizioni:

1- Il comportamento del possessore.

Il possesso può essere in buona fede o in malafede, nel senso che è indifferente il fatto che chi possiede il bene altrui sia consapevole (sin dall’inizio o successivamente) di utilizzare qualcosa di cui non è proprietario. L’importante – precisa il codice civile – è che l’acquisto del possesso non sia avvenuto in modo violento (contro, cioè, la volontà del possessore e con l’uso della forza) o clandestino (ossia conseguito con artifici idonei a nasconderlo al soggetto spogliato del bene, per esempio, con un’appropriazione indebita, con la creazione di recinti per evitare al proprietario di riprendersi la sua proprietà, ecc.). Se così fosse, i termini per l’usucapione non inizierebbero a decorrere; tutt’al più possono iniziare a decorrere dal momento in cui è cessata la situazione di violenza o di clandestinità.
Il possesso deve essere inoltre continuo (non ci devono essere state interruzioni superiori ad un anno), esclusivo, pacifico ed incontestato e non deve essere conseguenza dell’accondiscendenza del proprietario dovuta ad amicizia o conoscenza: se, infatti, il possesso è stato acquisito con la tolleranza del titolare del bene, non si può ottenere l’usucapione.
Per valutare se un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà è compiuta con tolleranza e sia quindi inidonea all’acquisto dell’usucapione, si deve considerare la durata dell’attività di possesso: se essa è prolungata, la tolleranza si presume solo quando tra le parti ci sono rapporti di parentela e non, invece, nel caso di rapporti di semplice conoscenza. Infatti, nelle relazioni di mera amicizia o di buon vicinato la lunga durata dell’attività costituisce un indizio del possesso utile a usucapire. Questo perché si presume che solo un rapporto di familiarità, e non di conoscenza, possa portare una persona a tollerare, per lungo tempo, l’uso altrui del proprio immobile.

2- L’interversione del possesso.

Il possessore deve essersi comportato, durante il termine necessario a usucapire (v. infra ), come se fosse il vero proprietario, deve, cioè, aver compiuto atti che esorbitano dai poteri che la legge gli concede come semplice possessore.
Ad esempio, il contadino autorizzato solo a zappare la terra altrui, che invece inizia a piantare degli alberi, a creare recinti e staccionate, a spinare delle zone o a cementificarne delle altre, ha compiuto un atto che trasborda dai suoi poteri: egli ha, quindi, manifestato l’intenzione di diventare proprietario del bene.
Al contrario, una persona che, coerede con altri familiari, ha abitato per 20 anni ininterrotti nell’immobile ereditato col consenso degli altri coeredi non potrà richiedere l’usucapione, a meno che non abbia compiuto atti che dimostrino agli altri eredi la volontà di escluderli dal possesso, ad esempio cambiare il lucchetto della serratura e non dare le chiavi agli altri eredi, oppure fare dei lavori interni, delle ristrutturazioni senza subire contestazioni da parte degli altri. In tal caso, il decorso del termine di prescrizione decorrerà dal compimento del primo di tali atti.
In tal caso, si parla di interversione del possesso, ossia un possesso che cambia natura: non deve essere più un possesso in cui, tacitamente, si riconosce l’altrui proprietà, ma un possesso identico a quello che avrebbe compiuto il proprietario legittimo del bene.

3- Comportamento del proprietario effettivo.

Per potere ottenere una pronuncia di usucapione è necessario che il proprietario effettivo del bene si sia disinteressato completamente della situazione che si è venuta a creare, lasciando (in modo consapevole o inconsapevole) che l’immobile venga utilizzato dall’altro soggetto e che questi, esorbitando i propri poteri, si comporti come proprietario effettivo. È il caso, per esempio, di chi, partendo per l’estero, vi stia per molti anni senza andare più a curare il campo o di chi consenta che il vicino di casa utilizzi una strada privata per il passaggio dei propri mezzi (servitù di passaggio). Egli può sempre rivendicare la proprietà e così impedire l’usucapione, ma non basta una raccomandata, una diffida dell’avvocato o una contestazione verbale: è necessaria la notifica di un atto giudiziario, volto a riprendersi il possesso del bene. Ciò costituisce un atto interruttivo dell’altrui possesso, nel senso che da questo momento il termine per l’usucapione si interrompe e inizia a decorrere nuovamente.

4- Termini: la durata dell’usucapione.

È necessario un possesso ininterrotto per la durata di:

• 20 anni per gli immobili il cui possesso sia stato acquistato in malafede, cioè sapendo che si tratta di una proprietà di un’altra persona. Il termine non comincia a decorrere da quando si è acquistato il possesso del bene ma da quando si è posto il primo atto che manifesta l’intenzione di atteggiarsi a proprietario esclusivo del bene;
• 20 anni per gli altri diritti di godimento sopra un immobile (usufrutto, uso, abitazione, servitù, ecc.);
• 20 anni di possesso continuato anche per i beni mobili;
• 10 anni se si è acquistato il possesso in buona fede, cioè credendo di avere tra le mani un atto di acquisto valido che invece si è rivelato nullo (è il caso di chi compra da colui che non è il proprietario o senza il consenso del comproprietario);
• 10 anni di possesso continuato per i beni mobili, relativamente alla proprietà o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne è il proprietario, in presenza o meno di un atto di proprietà;
• 10 anni di possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri (v. automobili, imbarcazioni, ecc.);
• 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario.

5- Beni oggetto di usucapione e beni non usucapibili.

Possono essere oggetto di usucapione i beni immobili, i beni mobili registrati e non, le universalità di mobili.
Si discute se possano essere oggetto di usucapione i beni immateriali, lo spazio aereo e i titoli di credito.
Non si possono usucapire i beni demaniali dello Stato, i beni dei Comuni e delle ex province, soggetti al regime dei beni demaniali, i beni indisponibili, gli edifici pubblici di culto. Sono invece usucapibili i beni demaniali c.d. disponibili.

6- Formalizzazione dell’usucapione.

Affinché il possesso si trasformi in proprietà riconosciuta dall’ordinamento è necessario che intervenga una sentenza del giudice, che ha natura dichiarativa (dunque con efficacia retroattiva) e dovrà essere trascritta nei registri pubblici.
La prova da fornire davanti al giudice può essere data in qualsiasi modo e, in particolare, si ricorre alla prova testimoniale.
Prima di introdurre il giudizio è, tuttavia, necessario esperire il preliminare tentativo di mediazione. Con una recente riforma, infatti, è stato imposto a chi cerca di rivendicare la proprietà di un bene con usucapione di invitare la controparte davanti ad un organismo di mediazione. Il mediatore tenterà di mettere d’accordo le parti e l’eventuale accordo, autenticato da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato (cioè il Notaio), potrà sostituire la sentenza. Anche tale accordo andrà trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.